Los bancos españoles, ansiosos por deshacerse de activos inmobiliarios, resucitan los créditos generosos

Por Sara Schaefer Muñoz y Christopher Bjork

España tiene uno de los mercados inmobiliarios más debilitados del mundo, pero aun así es posible obtener un crédito hipotecario por 100% del valor de una propiedad y las constructoras están haciendo nuevas viviendas a pesar de un enorme exceso de oferta.

La razón es que hace dos años, los bancos españoles se quedaron con un gigantesco inventario de viviendas, edificios y terrenos al condonar las deudas con la esperaza de evitar una ola de cesaciones de pagos. La idea era revender las propiedades cuando repuntara el mercado y, de este modo, eludir la peor parte de una crisis inmobiliaria que en ese momento era inminente.

La situación del sector inmobiliario, sin embargo, ha empeorado desde entonces y llegó la hora de pagar la cuenta ahora que los bancos cuentan con cerca de 59.700 millones de euros (US$74.000 millones) en activos inmobiliarios en sus libros.

Bajo presión del Banco de España para realizar nuevas rebajas contables de esos activos, ahora muchos bancos luchan por desprenderse de dichas propiedades tan pronto como puedan.

En algunos casos, eso significa hacer ofertas a los consumidores muy parecidas a las que desataron la crisis del mercado inmobiliario. La táctica no incluye sólo la financiación de la totalidad del valor de una vivienda, sino también de ofrecer tasas más bajas durante un tiempo que luego se reajustan y la concesión de un plazo de tres años para pagar la cuota inicial de la vivienda.

Al mismo tiempo, los bancos que poseen terrenos están anunciando planes para construir nuevas viviendas e incrementar el valor de los terrenos, a pesar de que hay una sobreoferta de un millón de casas vacías.

"Por un lado, están vendiendo propiedades que ya existen y, por la otra, están construyendo casas", dice Fernando Encinar, jefe de estudios de la página web especializada en bienes raíces www.idealista.com.

Los bancos que están haciendo estas ofertas, que van desde gigantes como Banco Santander SA a los pequeños bancos regionales, insisten en que sólo se hacen para la compra de primeras viviendas y sólo a compradores con buen historial de crédito. Con todo, esta clase de financiamiento sigue representando una pequeña fracción de los créditos hipotecarios del país.

Algunos analistas, no obstante, creen que con esta estrategia lo único que consiguen es aplazar los problemas. "Están haciendo una apuesta", dice Alfonso de Gregorio, director de gestión de patrimonio y fondos de Gesconsult, una administradora española de fondos. "Esperar a que se resuelva la crisis económica, dejar los problemas para dentro de tres o cuatro años y tratar de que no se note mucho en los resultados financieros", explica.

Otros se preocupan de que las generosas hipotecas, que ayudan a mantener los pecios, opaquen las perspectivas de largo plazo del mercado inmobiliario. El desempleo en España roza actualmente 20% y es probable que siga subiendo tras las medidas de austeridad anunciadas recientemente por el gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero. Un reciente informe de la calificadora de riesgo Standard & Poor's indicó que los precios de las viviendas, que ya han caído 16% desde su máximo en 2008, podrían descender otro 12%.

"En otros países, los precios se han ajustado de manera importante", dijo Rafael Repullo, profesor de Economía del Centro de Estudios Monetarios y Financieros en Madrid. "Mientras antes se ajusten en España, mejor".

El canje de deuda por activos que tuvo lugar hace dos años fue interpretado como una forma de afrontar la crisis inmobiliaria que se les venía encima. El programa se concentró en deudores hipotecarios que aún no estaban atrasados en sus pagos pero que, según los cálculos de los bancos, tendrían problemas.

Banco Santander fue uno de los primeros en recurrir a esta estrategia y ahora tiene 4.200 millones de euros en estos activos, con 33% de provisiones por pérdidas. El mes pasado, sin embargo, desprenderse de estas inversiones se volvió más urgente luego de que el Banco de España anunciara propuestas que exigirían a los bancos que aún no lo han hecho a reservar más fondos contra pérdidas potenciales generadas por estos activos. Esto deja a los bancos ante una disyuntiva: provisionar más dinero en los próximos meses o deshacerse de los activos en un mercado difícil.

El Banco de España pretende que los "bancos sean bancos y no empresas de bienes raíces", afirma Javier Ariztegui, su subgobernador, en un discurso pronunciado el viernes. Agregó que es razonable que los bancos utilicen las herramientas a su disposición con tal de minimizar sus pérdidas, pero que eso no significa que deban postergar su reconocimiento.