España: ¿Cuánto ha caído realmente el precio de la vivienda?

por R. Ruiz

2010 ha comenzado con un aluvión de cifras sobre el comportamiento del mercado inmobiliario durante el pasado ejercicio. Pero ha sido, sin duda, la variación del precio de la vivienda lo que ha suscitado todo tipo de comentarios.

Informes de organismos públicos como el Ministerio de Vivienda, de compañías de tasación como Tinsa o Sociedad de Tasación, hasta portales de anuncios inmobiliarios, sitúan la variación del valor de mercado en niveles totalmente divergentes dependiendo el origen de la información.

Los últimos precios del metro cuadrado de la vivienda van desde los 1.892,3 euros que registraba el mercado en el último trimestre del año, según el Ministerio dirigido por Beatriz Corredor "que contabiliza todos los registros notariales firmados en España, tanto de vivienda nueva como de segunda mano", hasta los 2.451 euros que cifra el portal inmobiliario Pisos.com de su oferta, exclusivamente de segunda mano.

La multiplicidad de estudios y sus respectivos criterios para recabar esta información complica conocer la situación real del precio de la vivienda. "Se publican distintos datos porque los estudios se hacen con metodologías distintas", señala José Luis Estevas-Guilmain, presidente de Sociedad de Tasación, firma que utiliza el mismo sistema desde hace 25 años, que consiste en comparar el precio de la vivienda nueva que sale al mercado cada seis meses. "Mezclar churras con merinas (nueva y usada, ciudad y costa, oferta y tasaciones) nos parece un ejercicio que aporta poco rigor", añade.

La diversidad del precio depende de dónde esté ubicado el inmueble, incide Fernando Fuente, director de Valoraciones de CB Richard Ellis. "Generalizar en el mercado residencial es imposible porque no existen dos activos iguales: dependen de su ubicación, de su altura, de su antigüedad, etc". En ambos casos, los expertos recalcan que no puede ser lo mismo la caída de precios que se ha producido en determinadas zonas del arco Mediterráneo como la mínima variación que se ha producido en las calles más lujosas de ciudades como Madrid. "En general, las estadísticas están sesgadas, no están ajustadas a la realidad. Habría que desglosar también por la cantidad de stock por cada zona", agrega.

Variación
Como ejemplo de esta variación por zonas, el último índice presentado por Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa), cifra en un 7,1% la caída de precios en la costa mediterránea, mientras que en capitales y grandes ciudades el descenso fue de 5,9%. Según Tinsa, el valor medio de la vivienda libre cayó en el mes de enero un 5,5% con respecto al mes anterior, cifra que alcanza el 15,4% si se compara desde el precio máximo que registró el mercado, en diciembre de 2007.

La última caída de enero, según el índice de Tinsa, contrasta con la subida que según el informe de Fotocasa, elaborado junto a la escuela de negocios IESE, se ha producido en enero, tras dos años de caídas continuas. Fotocasa cifra el valor medio de los inmuebles de segunda mano en 2.366 euros el metro cuadrado, lo que supone una subida del 0,6% respecto al mes anterior. El índice inmobiliario fotocasa.es se realiza desde 2005, sobre la base de más de 400.00 inmuebles e incluyen los datos recopilados por los anuncios de pisos, de segunda mano, que se comercializan en este portal online.

Crecimiento no, pero sí una estabilización es lo que señala el índice de precios de otro portal inmobiliario online, en este caso, idealista.com. Según su informe, elaborado con los datos extraídos de 117.046 anuncios que están o han sido publicados en base de datos entre el 22 de diciembre de 2009 y el 28 de enero de 2010, el precio de la vivienda de segunda mano se sitúa en 2.409 euros el metro cuadrado, igual que en diciembre de 2009.

Otro ejemplo: el informe sobre el mercado de la vivienda, que se realiza desde 2004 por Grupo Tecnocasa "elaborado mensualmente a través de la información sustraída de sus redes de locales Tecnocasa y Kiron", habla de caídas en el precio desde el segundo semestre de 2008.

Previsiones
Por su parte, Sociedad de Tasación y el Ministerio de Vivienda aún no han presentado datos de 2010, aunque la tasadora no prevé una subida de los valores del metro cuadrado. "Estimamos que los precios seguirán bajando este año debido a la falta de demanda provocada por el difícil acceso de las familias a la financiación bancaria", augura Estevas-Guilmain.

Otro de los puntos destacables a la hora de valorar la caída en el precio de las viviendas son las propias del perfil del vendedor. "Hay mucha diferencia entre el promotor que desarrolló la obra en 2005 y que tiene que cumplir unos compromisos de pago que finalizan ya y el comprador que adquirió la vivienda en busca de una revalorización y que puede hacer frente al pago de la hipoteca", señala el responsable de CB Richard Ellis.

Fuente cree que la bajada de los tipos hipotecarios (el euribor se encuentra en mínimos históricos) ha permitido que la tasa de esfuerzo se vea reducida, con lo que el vendedor de segunda mano espera más a vender con descuento que el empresario vinculado a múltiples préstamos al promotor. Así, grandes inmobiliarias como Metrovacesa proponen descuentos de hasta el 50% en el precio en algunos inmuebles.

La variedad de cifras alcanza a las previsiones y también al alquiler
Si las cifras de precios actuales de la vivienda suscita diferentes resultados, en el caso de las previsiones, los números y tendencias se disparan. Entre los portales online, son varios los que se decantan porque el precio de los inmuebles ha tocado fondo y 2010 vendrá marcado por la estabilización de los precios, que llevará también a una reactivación del ritmo de las ventas. Sin embargo, desde los estudios sectoriales elaborados por entidades financieras, principalmente, señalan que aún existe recorrido para un ajuste mayor de precios.

Así, según el servicio de estudios de BBVA, el precio de la vivienda no ha corregido sustancialmente su precio desde 2007 y cifra el ajuste en un 7% el descenso en 2009 y un 9% previsible para 2010. Este descenso continuará, según BBVA, hasta 2012, alcanzando el 20%. Por su parte, Banif, filial de Banco Santander, cree que el mercado tiene todavía que caer un 27%, a pesar del ajuste ya experimentado de un 11,9%.

Fuente: Expansión