Una de cada cinco hipotecas tiene alto riesgo de morosidad

por M. Martínez / M. Romani

La banca se parapeta para recibir la próxima oleada de morosidad, que se gestará en los hogares. Los créditos con mayores tasas de financiación y endeudamiento son los más vulnerables.

La banca se parapeta para recibir el próximo latigazo de morosidad. Éste se gestará previsiblemente en el ámbito de las hipotecas concedidas a familias y se espera a la vuelta de la esquina, cuando quede atrás la reactivación que el verano provoca en determinadas actividades, y el grueso del plan de estímulo económico puesto en marcha por el Ejecutivo.

Tras el respiro que el desempleo ha dado en los últimos tres meses, hay coincidencia en que el otoño vendrá acompañado de un nuevo repunte del paro (la tasa de desempleo está actualmente en el 17,9%), lo que continuará desgastando la solvencia de los hogares. Con todo, las entidades creen que en el último año han sabido perfeccionar sus instrumentos de gestión y recuperación de morosos, con lo que podrán hacer frente a la nueva oleada sin que sus ratio se disparen.

Ratios a vigilar
Las familias adeudan 670.112 millones en préstamos vinculados con la vivienda, según datos del Banco de España. La mora de estos créditos, que en junio se aceleraron sólo un 0,9% frente al 8,1% de hace un año, está en el 2,88%.
En este escenario, todas las miradas se dirigen actualmente a las hipotecas con mayor perfil de riesgo. Éstas serían, en principio, aquéllas con mayores tasas de loan to value (LTV) y ratio de esfuerzo.

El LTV es la relación entre el importe del préstamo y el valor de tasación del inmueble y no debería sobrepasar el 80%. La tasa de esfuerzo vincula las cuotas hipotecarias que deben pagar las familias y su renta disponible. Aunque hay distintos procedimientos de cálculo (se pueden analizar los ingresos brutos o netos), se consideran prudentes niveles en torno al 35% y 40%.

Pero aunque las referencias están claras, es complicado determinar el importe y número de hipotecas de alto riesgo, sobre las que apenas existe información pública. Por lo que respecta al LTV, el Banco de España ofrece datos sobre los nuevos préstamos suscritos desde 2006. En ese ejercicio, el loan to value superó el umbral del 80% en el 17,1% de las operaciones, porcentaje que cayó hasta el 11% en 2008.

Hasta 2006, sin embargo, hay escasas referencias, entre ellas, un estudio elaborado por Genworth Financial, consultora dedicada al seguro de crédito de hipotecas con alto porcentaje de financiación. Este análisis refleja que el número de operaciones con LTV superior al 80% ha crecido desde 1995. El alza del precio de los inmuebles aumentó las necesidades de financiación para acceder a la vivienda y aceleró la concesión de hipotecas con un LTVpor encima del 80%.

Éstas pasaron del 12,2% en 1996 al 26,4%en 2005 (ver gráfico). Se concedieron, especialmente, entre 2003 y 2006, año en el que algunas entidades ya empezaron a extremar la prudencia ante el temor a un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario.
Por otra parte, la desmesurada subida del precio de la vivienda también ha contribuido a elevar la tasa de esfuerzo de los deudores hipotecarios. En el segundo trimestre de 2009 y según datos del Banco de España, ésta se ha situado, de media, en el 38,6% de la renta disponible (sin tener en cuenta deducciones fiscales).

La cifra ha disminuido desde los niveles superiores al 46% vistos entre 2006 y 2008, como consecuencia de la caída de los tipos de interés y de los precios inmobiliarios.

En la década precedente y según el citado estudio (tiene en cuenta la renta neta), la tasa de esfuerzo osciló entre el 33% y el 37%. En términos medios, el 9% de las hipotecas analizadas entre 1995 y 2005 presentó una ratio de deuda superior al 50% de los ingresos disponibles.

Entidades
Las cifras individuales de las entidades también muestran que los préstamos de riesgo, pese al crecimiento registrado, tienen un peso limitado en las carteras. En Santander, por ejemplo, el 7% de las hipotecas concedidas a particulares en España tenía a cierre de 2008 un LTV entre el 80% y el 90%; y el 8%, por encima del 90%. El porcentaje de la cartera con un LTV superior al 80% se sitúa en el 11% en La Caixa; y en Bankinter, en torno al 6%. En Pastor, las hipotecas con mayor financiación también representan aproximadamente el 5% del total.

En cuanto a la tasa de esfuerzo, el 23% de las hipotecas de Santander en España tiene una ratio de más del 40% (teniendo en cuenta los ingresos netos), aunque el promedio de todos los préstamos está en el 29,8%. La proporción media en Banesto es del 33%; y del 35%, en Bankinter. En Pastor, del 35,7%.

Hay que matizar que estas cifras, que suelen corresponder a la situación del deudor en el momento de la concesión del crédito, no son una foto fija. Oscilan en función de variables como las cuotas amortizadas, el precio de la vivienda o el paro. Además, estos préstamos cuentan en ocasiones (ahora, casi siempre) con garantías adicionales como avales o seguros de crédito por su mayor riesgo.

Fuente: Expansión