La severidad de la crisis en España obliga a las firmas inmobiliarias a volver a negociar su deuda

Por Pablo Domínguez
Especial para The Wall Street Journal

A lo largo de Europa, los urbanizadores están reestructurando su deuda con los acreedores a medida que la recesión vapulea el flujo de dinero y los valores de los inmuebles comerciales.

En España, sin embargo, el declive del mercado inmobiliario es tan severo que algunos propietarios se han visto obligados a volver a la mesa de negociaciones con sus acreedores tan sólo unos meses después de haber alcanzado acuerdos de reestructuración de deuda.

Reyal Urbis SA, un urbanizador residencial y comercial que es la segunda mayor compañía inmobiliaria de España por valor de mercado, está en negociaciones con acreedores para refinanciar deuda debido al empeoramiento de las condiciones del mercado apenas ocho meses después de que los bancos aceptaran reestructurar más de US$4.100 millones de su deuda.

Asimismo, el urbanizador Afirma Grupo Inmobiliario busca refinanciar cerca de US$2.000 millones en deuda, debido a que su principal negocio se quedó sin efectivo como consecuencia de la restricción de liquidez global. En un acuerdo a mediados de 2008, Afirma logró posponer el primer pago del principal de un préstamo sindicado de US$925 millones y pudo romper algunos pactos iniciales.

La renegociación de la deuda está ejerciendo más presión sobre los bancos, a los que no les había gustado tener que reestructurar deuda la primera vez y ahora son aún más renuentes a firmar acuerdos que podrían aumentar su exposición a un sector con activos en deterioro. Para los bancos, sin embargo, las otras opciones son difíciles, dicen los analistas. Si los propietarios no pueden reestructurar su deuda y se ven obligados a acogerse a la protección de la ley de bancarrota, entonces los bancos tendrían que preservar más capital para cubrir posibles pérdidas.

Pese a que la turbulencia de la crisis financiera global golpeó a España después que a otros países de la Unión Europea, la intensidad de su corrección económica es más dramática ahora.

Algunos expertos señalan indicios de una recuperación económica incipiente que podría estimular la demanda inmobiliaria. Tasas de interés más bajas en los 16 países que comparten el euro también están aumentando la liquidez. Otros, no obstante, dicen que, incluso si los urbanizadores lograran conseguir refinanciamiento, sus problemas no se acabarían. Los acuerdos a menudo involucran propietarios que aceptan tasas de interés más altas a cambio de más tiempo para pagar el principal. Pero unos tipos más altos pueden ser perjudiciales.

Por otra parte, la magnitud del estallido de la burbuja inmobiliaria es asombrosa. España tiene uno de los peores desempeños de la zona euro en términos de desempleo, desequilibrios fiscales y una gran cantidad de residencias vacías a lo largo del país.

El gobierno español proyecta que la economía del país se contraiga 3,6% este año, el mayor crecimiento negativo en más de 39 años. La tasa de desempleo de España se disparó a 18,1% en abril, la más alta en la zona euro, que en promedio registró un desempleo de 9,2% en el mismo mes. Más de la mitad de los empleos perdidos en la Unión Europea en el primer trimestre del año provinieron de España.

Los precios de los bienes raíces en España se triplicaron en la última década, una época en la que había abundante liquidez y las tasas de interés cayeron en picada luego de la adopción del euro. Durante el auge, España llegó a construir 800.000 residencias al año, más que Alemania, Italia y Francia combinadas, según cifras del banco central español. Ahora, sin embargo, las ventas de viviendas están colapsando. En abril, se desplomaron 48%.

En tan sólo un año, el mercado inmobiliario de España ha pasado por una drástica reorganización. Dos grandes compañías, Metrovacesa SA e Inmobiliaria Colonial SA, están ahora en manos de sus acreedores. Otra, Martinsa-Fadesa SA, está bajo protección de sus acreedores. Otras, como Reyal Urbis y Afirma, buscan refinanciamiento para sobrevivir.

Los problemas que enfrentan los propietarios en esta segunda ronda incluye la calidad de su garantía. En la primera ronda, las empresas podían prometer colateral adicional a cambio de concesiones de los bancos en los términos de financiamiento. Pero en la segunda ronda, las inmobiliarias a menudo no tienen colateral nuevo, recalca Mikel Echavarren, presidente ejecutivo de la consultora Irea. Si hay garantía adicional, a menudo es de menor calidad, como terrenos y casas en construcción, en lugar de residencias listas para vender, agregó Echavarren.

"El valor de algunos terrenos actualmente podría estar cerca de cero, dependiendo de la licencia y la zonificación", afirmó Juan Ignacio Sanz, profesor de la escuela de negocios Esade, de Madrid.