Por Michael Corkery
El ritmo de las ventas de viviendas se ha acelerado en muchas regiones de Estados Unidos este año, pero eso está ocurriendo sólo en parte porque las familias que buscan aprovechar el bajón inmobiliario para hallar un hogar con precio accesible están regresando al mercado.
También se debe a inversionistas como el ex director general de Deutsche Bank, Matthew Cooleen, cuya firma ha gastado US$30 millones comprando a bancos lotes de casas embargadas.
Su nueva empresa, HudsonCross Financial, está apostando a que puede obtener ganancias al revender los inmuebles en mercados golpeados de estados como Nevada, Arizona, Florida y el sur de California, debido a que está pagando muy poco por las viviendas.
Fuera de San Francisco, en California, la nueva firma de un ex ejecutivo de Morgan Stanley está comprando cuatro casas por un precio 75% menor que lo de hace cuatro años, y está captando US$6 millones para comprar otras.
En Phoenix, Arizona, Mark Allen, un ex presidente de división de D.R. Horton, la mayor empresa constructora de EE.UU., está revendiendo viviendas que compra en remates judiciales con financiamiento de Gorilla Capital, una firma que se especializa en embargos hipotecarios. "Es la única forma de ganar dinero en bienes raíces residenciales en Phoenix actualmente", asegura Allen.
Luego de retirarse del mercado de viviendas tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, los inversionistas están regresando en masa, con esperanza de sacar provecho de los problemas. En muchos casos, afirman los agentes inmobiliarios, los inversionistas también están superando las ofertas de quienes buscan comprar su primera vivienda y otros potenciales ocupantes porque a menudo realizan ofertas en efectivo.
Algunos de los nuevos inversionistas obtuvieron grandes ganancias cuando los precios de las viviendas se dispararon y ahora intentan sacarle provecho de su declive. Lejos de sus oficinas de corretajes y de sus suites ejecutivas, algunos pasan sus días buscando oportunidades en suburbios lejanos y montando guardia en remates judiciales.
Aunque muchos grupos que representan el sector de bienes raíces no siguen las compras de los inversionistas mensualmente, agentes inmobiliarios en muchos mercados afirman que gran partes de las compras recientes han sido realizadas por inversionistas. Una señal es la cantidad compradores que están pagando en efectivo.
Aunque no todas las ventas pagadas en efectivo involucran a un inversionista, éstos a menudo prefieren esta forma de pago porque pueden cerrar el acuerdo con más rapidez y obtener un mejor rendimiento. En el área de Phoenix, por ejemplo, el pago de 38% de las viviendas para una sola familia vendidas en abril fue en efectivo. En Punta Gorda, Florida, el porcentaje fue de 67%, y en el área de Las Vegas, los pagos totales en efectivo ascendieron a 39%.
Esa no es la forma más fácil de ganar dinero. Administrar una colección de inmuebles esparcidos en un área muy grande puede demandar mucho tiempo y acarrear costos imprevisibles.
Comprar casas, más que edificios de departamentos u otras propiedades comerciales, tiende a favorecer a pequeños inversionistas que son ágiles y entienden los submercados locales. El trabajo suele implicar cambiar alfombras, pintar y echar a ocupantes ilegales. Muchas de las compras actuales son realizadas por pequeños inversionistas, que están adquiriendo algunas casas para alquilar. Pero en algunos mercados, donde los precios han sufrido las mayores caídas, las oportunidades son difíciles de resistir para inversionistas de más peso.
"Las ejecuciones hipotecarias son frutos que cuelgan a poca altura en este momento", afirma Laurence Pelosi, quien ayudó a cerrar grandes compras de terrenos y proyectos inmobiliarios antes de salir de Morgan Stanley para unirse a McKinley Part‐ners, una pequeña firma de inversión que está comprando propiedades embargadas en California.
McKinley y un socio tienen un contrato para comprar cuatro casas en Pittsburg, una pequeña ciudad californiana. La firma va a comprar una casa, que estaba tasada en US$412.000 cerca del auge inmobiliario en 2005, por US$84.000. McKinley planea alquilar las casas por hasta US$1.200 al mes. Luego de pagar los gastos de administración de la propiedad y otros gastos, prevé rendimientos de 5% a 7% sobre su inversión provenientes del ingreso por alquiler y espera obtener una gran ganancia al revender la propiedad cuando el mercado mejore.
La firma paga en efectivo, pero tiene el compromiso del banco One California Bank para financiar 50% de las compras luego de que estén cerradas. McKinley espera que de esa forma pueda tener disponible más efectivo para comprar más inmuebles. La firma cree que los propietarios que pierden sus casas en subastas de embargos hipotecarios necesitan dónde vivir, lo que dará impulso al mercado de alquileres.
McKinley planea revender los inmuebles en unos cinco años para duplicar lo que pagó y aspira a ganancias anuales de 20% para sus inversionistas.
Fuente: WSJ
